"昆山房价上限",未来是涨还是跌?

今天来讲一个有趣的问题：如何计算昆山这个城市理论上的房价上限。

我们将使用到以下数据：

城镇居民的“收支盈余”数据，也就是城镇居民可支配收入扣除消费性支出之后的盈余。收支盈余，是城镇居民在维持生存的必须消费之外，可以拿来进行奢侈型消费和购房的收入部分。我将要假设的极限情况是：城镇居民将其收支盈余，100%均用于支付当年度的按揭款，不要有其它任何奢侈型消费了。

注意，这里有一个极限的前提，就是首付部分必须100%依靠啃老，也就是调用六个钱包。购房者不需要依靠自己的收入承担首付，只需要承担按揭责任就行。

根据上面的原理，我们开始实测一下昆山理论上的房价上限：

 2017年昆山市国民经济和社会发展统计公报

1.1 城镇居民人均可支配收入41954元（按中位数）

1.2 消费支出30007元

1.3 收支盈余11947元

我们在极端一点，根据二八定律，20%的富裕群体（也就是地产市场的目标客户群）占了80%的收入，但是富人的消费支出与普通人的差别其实并不大。这样算起来，富裕人群的收支盈余为：

1.4富裕人群的收支盈余41954元*4-30007=137809.00元

按揭款一般都是以家庭为单位支付的，我大中国东部城市的家庭平均人口数约为3.2人。假设家庭中有一名高收入人士，剩下2.2人为普通收入人士，这比较符合现实情况。毕竟家庭成员强强联合的情况还是比较少见的。

这样算起来，富裕家庭的收支盈余为：

1.5富裕家庭的收支盈余：137809.00元+11947元×2.2=161703元。

这就是昆山的富裕家庭，理论上的较高年度按揭款支付能力，月均可还贷1.35万元。

这就是极限了。一旦超过这个极限，昆山市民将会被盘剥得干干净净，现金流都会断裂掉，只能节衣缩食来承担按揭款，并将因此造成昆山消费市场的剧烈萎缩。而且，这里必须注意的是：即便是来昆山炒楼的群体是外地客户，上面的计算同样生效。因为昆山的常住居民，乃是昆山楼市的最终接盘侠。下面，就去网上随便找个房贷计算器，来算一下，如果每月按揭款1.35万，可以承受的房价水平是多少。

这里我们加几个假设条件：

A.一般排名前列套房子置业年龄在27岁左右，改善第二套房年龄在38岁左右，所以我们贷款年限取 25 年

B.昆山现在利率基本都上浮，我们就按上10%来评估

C.我们暂且按排名前列套房子，首付30%来计算

D.以套均面积105平米计算

105平米的新房，3成首付，贷款时限25年，贷款利率仅上浮10%，总价188万/0.7=268 万

根据这样的反算，昆山的富裕家庭丧心病狂的啃老，并将全部收支盈余都拿去支付按揭款，其可以承受的房价上限，约268万/105=25523元。

注意这个数字： 上限就是 25523.00 元

然了，这种极限的算法意义并不大。建议是：在我国现阶段，最适宜的房价水平，是居民将其收支盈余的66%用于支付按揭款。如此，也还能剩下三分之一的闲余资金，不至于将市民的棺材本都压榨干净。还是以昆山门为蓝本。161703的富裕家庭收支盈余×66%=106723.00，则比较合适的月供额为8893.00。由此反算昆山最适宜的房价水平。

昆山最适宜的房屋总价为：123.5万/0.70=176.43万

最合理的单价为：16800 元每平方

在这样的价格水平上，购房群体依然被限定为那20%的富裕家庭，并需要其将三分之二的收支盈余拿出来供房。当然了，月供近万，这其实已经是偏高的负担水平了。对那些普通家庭来说，对那些80%的弱弱结合的屌丝家庭来说，同样也是买不起了。

 注意，我在本文中，居民可支配收入取得是中位数，这个数值还是较为准确.

   亲们，你认为昆山的房价接下来是涨呢还是涨呢！