公寓的投资价值在哪里?

2019中国租赁市场分析，浅谈公寓投资价值

随着购租并举的住房制度提上日程，作为新兴业态的长租公寓在租赁市场异军突起，成为城市新就业人群“住有所居”的新选择，发展形势一片大好，行业关注度越来越高的同时，也吸引了了众多机构投资者们的涌入，据专业房产机构预测，截止到2020年租房市场的规模将达到1.6万亿元，未来市场空间巨大。

全国的租房市场：

目前中国的流动人口居住方式有超过2/3源于租住住房；

全国租房人口总量约有1.8亿人，全国住房租赁市场规模已超万亿元；

毕业大学生、流动非农人口、农业人口则构成租房三大群体；

市场规模：租房市场总规模近11000亿/年

由于城市化进入中后期、流动人口增速放缓、房价收入比达到高位、首置年龄提升，租房市场未来的扩张空间主要在于住房自有率降低（更多人以租代买），租房市场总规模近11000亿/年。

与发达国家城市对比：租赁市场空间巨大

与发达国家相比，我国租赁人口、租赁房屋占比明显偏低，租赁市场发展空间可观。

在我国一线城市中北京、上海房屋租赁房屋占比仅为20%，而欧洲等各主要国家的租赁房屋占比、租赁人口占比普遍较高 ，相对于旧金山、纽约、洛杉矶、东京等城市高达50%、60%的租赁人口和租赁房屋比例，我国的租赁市场差距较为明显。

从三个方面来阐述对公寓的投资价值的认识：

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公寓值得投资，关键在于地段和配套

　单身公寓一般在地段优势上表现极其明显，具有很强的升值潜力。出于对入住人群的考虑，单身公寓一般选择地理位置优越、交通网络完善、生活配套齐全、出行方便的地块进行开发。从城市发展的角度，这些地段又是政府和商业经济开发的中心，未来价值不可估量。同时在这些地段生活比较方便，适合各类人群居住，出租容易，租金自然也不会低。

因此，地段成为单身公寓值得投资的首要条件。许多城市的投资实例已经证明，在城市中心的高档单身公寓的投资回报甚至比高档别墅还要大。

其次是配套因素。考虑到单身公寓的投资回报及其租住者的高端要求，其生活空间要求精品化，因此开发商对于单身公寓的生活配套问题尤其注重。许多开发商都聘请有经验的专业物业管理公司担任顾问并提供服务，力求精益求精，打造精品公寓和人性服务。目前国内流行的精装单身公寓，便是精品概念的典范。

另外，充分考虑不同人群对单身公寓的个性需求，开发商在精装修上一般会提供几十种不同格调和功能的装潢设计供业主选择。“即购即用”的单身公寓，免去了投资者的不少投资成本。

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公寓适合不同人群居住

排名前列，生活配套设施齐全，且可以充分享受周边资源，生活非常方便；第二，拥有30~70平方米多种户型，住房功能齐全，可自由选择。

40~70平方米的户型非常适合老人居住，许多投资者都把它作为孝敬长辈的礼物。把老人接到城市中心居住，离自己的工作地点和生活住所都很近，既可以有自己独立的生活空间又可以相互照顾。另外，由于生活配套齐全，老人出门购物方便，即使出现意外寻医问药离医院也十分近。

40~70平方米的户型还很适合年轻情侣或是事业刚起步的年轻夫妻作为过渡性产品，等将来羽翼丰满了再选择大户型。由于还没有孩子的拖累，父母一般也还能自理，因此单身公寓的功能已完全能够满足该类人群的工作和生活需要。

而30~40平米的户型是专门为学生，单身白领量身定做的。在学校或工作单位的近处有自己的住所，拥有独立的生活空间，洗衣、外卖等公寓配套设施相对齐全，物业管理服务也非常放心，工作和生活也便轻松了许多。

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投资公寓风险小，回报大

　　投资单身公寓投入的启动资金较少，首付较低，因此许多人都能承担。凭借单身公寓优越的地理位置和装修，单身公寓十分容易出租，因此业内投资者都称单身公寓为可以“以租养贷”的投资产品。另外，单身公寓地段优越，目标人群的收入也相对稳定，因此租金自然不会低。高租金、易出租，使单身公寓的投资回报率一直居高不下。

　　另外，单身公寓的资源开发有一定的稀缺性。在一个城市，可以开发房产的地方会很多，但是足够条件开发单身公寓的地产是有限的。而城市化的不断发展，市场对于单身公寓的需求只会越来越高。在产品有限而需求稳定的情况下，投资单身公寓的风险自然更加小了。正是基于这一点，精明的投资者在投资单身公寓时更加果断。

什么样的公寓值得入手？

花桥梦世界公寓价值看点

1.交通便捷，地铁无缝对接。梦世界位于昆山花桥镇地铁S1号线展览中心站4号口处，东侧是花桥南北大动脉东城大道，南侧是东西主干道绿地大道。

2.小面积，低总价。户型丰富。SOHO公寓送7平米阳台，LOFT买一层得一层。这在昆山的公寓中是少有的。

3.升值潜力大，依托与得天独厚的区位，作为上海的后花园，未来发展的潜力少有。