十大头部房企展望2020:行业集中度提高 战略打法调整

2019年，全国商品房成交额超过15万亿元几乎已成为定局，甚至有机构预判，全年有望创造接近16万亿元的年度销售纪录。但另一方面，这个数字只是行业高点，而非房企的高点。从头部房企的数据来看，房地产行业的集中度还在持续提高。而随着房地产从短缺时代过渡到过剩时代，房企的发展战略打法也将相应地进行调整。从《每日经济新闻》对以下行业巨头的采访中，我们不难看出，精细化发展、多元化发展还将继续成为头部房企们在2020年的重中之重。

龙湖：秉承“空间即服务”战略未来将保持适当增长

龙湖在2019前11月已踩线完成全年销售目标。对于2020年，龙湖依旧展现了“佛系”作风：未来一年，将继续在四大航道发力，秉承“空间即服务”战略。

截至2019年11月末，龙湖累计实现合同销售金额2227.0亿元，合同销售面积1315.1万平方米，该销售额已经超过了预订2200亿元的目标。龙湖董事长吴亚军多次在公告表示：“水大鱼大、蒙眼狂奔的时代注定一去不返。”这也体现在公司谨慎的融资策略上。

截至2019年6月30日，龙湖综合借贷1400.5亿元，平均借贷成本约为年利率4.56%，平均贷款年限5.69年，同时该公司净负债率（负债净额除以权益总额）为53%，较去年同期降1.6个百分点。土地储备方面，龙湖仅上半年就新增50幅新地，新进入4座城市城。

2020年，龙湖集团将继续在地产开发之外，将商业运营、长租公寓、智慧服务作为主航道业务，在稳健增长之下保持多维航道的均衡发展。

布局和投资方面，龙湖表示将继续均衡地域，聚焦热点城市，坚持深耕城市群，在长三角、西部、环渤海、华中、华南五大区域保持均衡布局。秉承稳健策略，继续积极但又谨慎、精准地投资，在保持健康资产负债表的同时，保持适当的、相对较快的速度增长。

中海地产：持续提升运营效率致力高质量发展

2019年，房地产行业即使行情转冷，中海地产也是最有底气过冬的房企。谈及2020年，中海地产的企业愿景依旧是“成为先进的国际化不动产开发运营集团”，基于这种战略规划，中海地产现在及未来都将持续发力“住宅开发”、“城市运营”、“创意设计及现代服务”三大产业群。

超低的融资成本是中海地产保持“高质量发展”的底气。今年前11个月，中海地产销售合约额3432.12亿元港元，完成全年销售合约额目标的98%。

身处房地产这个不进则退的行业，中海地产凭借无出其右的财务管理和成本把控能力，稳坐“利润王”之位长达16年。中海地产是全行业中少有一家获得国际评级机构给予A级评级的企业，2019年上半年，中海地产的净负债率仅35%，而加权平均融资成本为4.28%，处于行业的特别低位。

在土地市场上，中海地产也斩获颇丰。今年前11个月，中海地产已经斥资928亿元用于拿地。展望未来，中海地产表示，将坚定规模化、专业化、品牌化的可持续发展战略，精准投资布局，通过“开发＋运营”持续提升运营效率，把握市场机会，持续与客户共谋发展、共赢未来，为满足人民日益增长的美好生活做出更大的贡献。

保利发展：促管理升级与服务变革持续提升多元化整合力

自今年上半年开始，保利发展的销售额就一直稳居行业前四，销售增速也远高于行业均值。“稳健增长”也将成为保利发展2020年的关键词。

2019年1~11月，保利发展实现签约面积2818.84万平方米，同比增长14.16%；实现签约金额4197.15亿元，同比增长13.96%。在2019年收尾之际，保利发展旗下保利物业正式在港交所挂牌上市，并获得市场超额认购，可以说是保利发展两翼业务实现了成功。

中国保利集团副总经理、保利发展控股集团董事长宋广菊在保利物业上市仪式上表示，“分拆物业上市是保利发展控股‘一主两翼’战略布局的阶段性成果。上市是里程碑，也是新起点，在保利发展控股的战略指引和资本市场的加持下，保利物业将在万亿级市场蓝海中不断扩大规模，促进管理升级与服务变革。”

保利发展表示，今年以来，在行业销售规模增速放缓的背景下，保利地产紧抓市场窗口，把握调整期中的机遇，实现销售规模稳健增长。“稳健增长”一方面代表业绩持续提升，另一方面意味着抗风险能力增强。公司在资金趋紧的背景下实现回笼率显著提升，又以低成本储备长期资金，保持充足的融资空间，资产负债结构持续优化。

碧桂园：将推全面预算管理提升全周期综合竞争力

距离2019年完结不到一个月，碧桂园依然以稳定的增长领行业之先。展望2020年，企业全周期综合竞争力的提升，是碧桂园未来发展的一个重要关键词。

2019年前11月，碧桂园合计实现权益合同销售金额约5398.4亿元，同比增长10.2%，已超过2018年全年的5018.8亿元，在机构发布的前11月全口径销售金额排行榜中也稳居首位。

在碧桂园眼中，这是公司今年以来，顺应行业形势的变化，驶入更为平稳的增长航道下的自然结果。“我们要对经济大势充满信心，相信中国未来的发展会更好。”在11月8日召开的碧桂园集团管理会议上，集团董事局主席杨国强再次坚定地表明了自己对未来的判断。

回顾2019年，碧桂园集团总裁莫斌表示，存量市场时代更是考验企业竞争力与管理水平的时候。

对于2020年的谋划，碧桂园集团方面表示，在当前平稳发展的市场上，谁的管理更优化、更符合市场规律，谁就更有竞争力。明年碧桂园将推行全面预算管理和现金流管理，同时持续提升全周期综合竞争力，做到产品力、服务力和成本力的均衡发展。

华夏幸福：持续看好都市圈专注运营精细化

2019年，华夏幸福在新战略、新业务方面都实现了新的发展。谈及2020年，华夏幸福表示，将持续看好都市圈的结构性机会。“人口和产业不断向都市圈聚焦，新型城镇化的下一个阶段为都市圈化。”

2019年4月，华夏幸福发布新战略，表示将坚持都市圈布局，以产业新城及相关业务、商业办公及相关业务双轮驱动业务发展。2019年8月，华夏幸福将项目公司（北京物胜科技有限公司）100%股权、4.42亿元债权作价58.28亿元转让给平安人寿，平安人寿委托华夏幸福下属子公司在项目地块代为开发建设、提供运营管理等服务。

这标志着华夏幸福新业务落地及与中国平安轻资产输出管理合作模式的首单业务达成，华夏幸福将以轻资产的模式开启全新发展。数据上看，今年前9个月，华夏幸福实现销售总额1006.45亿元，归母净利润97.5亿元，比上年同期增长23.7%。土地储备方面，截至三季度末，华夏幸福持有待开发土地的面积约为564.24万平方米，规划计容建筑面积约为1109.36万平方米。

此外，运营精益化依旧是华夏幸福关注焦点：持有型物业和运营收入占比越高，则抗风险能力更强，且市盈率普遍更高，更能赢得资本市场的认可。

融创中国：坚持地产为核心主业做好生活整合服务商

跻身“5000亿军团”、启动战略升级，融创中国的2019年是不平凡的一年。展望2020年，已将战略升级为“中国家庭美好生活整合服务商”的融创中国，一张蓝图正在缓缓铺开。

今年前11个月，融创中国实现合同销售金额5005.7亿元，正式成为“五千亿军团”的一员。与此同时，融创中国坚持稳健发展、审慎拿地的原则。今年上半年，融创中国实现归母净利润102.9亿元，同比增长61.7%；账面现金1380亿元，同比增长14.8%。

融创中国格外重视风险的把控，它坚持不断判断市场，短期低位审慎补充价格合理土地，有效规避了拿贵地的风险，土地成本处于行业低位。

融创中国表示，在坚持地产为核心主业的基础上，将继续提升服务，布局服务、文旅、文化、会议会展、医疗康养业务的六大战略板块。这亦是其一贯的逻辑——投资地产+消费升级、地产+美好生活。未来，地产作为融创中国的主业，将继续致力于打造较好的房子和社区；融创服务将为美好生活打造优质的社区服务；融创文旅为中国家庭提供欢乐度假的一体化解决方案；融创文化将提供优质内容与家庭娱乐平台；融创医养将营造医疗康养一站式关爱体系。

招商蛇口：“提质增效”穿越周期

2019年，招商蛇口正在经历由资源型企业向经营型、服务型企业转型，由传统、单一业务发展向创新、综合业务发展转型的关键阶段。2020年，它为自己定下的策略是：提升质效、加速转型并注重规模和盈利的平衡。

招商蛇口的业绩在2019年保持平稳，前11个月，其累计实现签约销售面积1013.46万平方米，同比增加42.42%；累计实现签约销售金额1970.47亿元，同比增加32.41%。稳健的业绩保证了招商蛇口未来发展的动力。勇于变革、敢于创新，是招商蛇口在穿越周期时最为倚重的品质。

招商蛇口今年在资本市场上动作频密，先是商业房托基金登陆港交所，后是完成旗下的物业板块的重大资产重组，并在深交所上市敲钟。招商蛇口认为，房地产行业的市场背景已经转变，过去以增量市场为主，未来将是存量和增量并重、开发与持有运营并重，需更重质量和效益。选择综合发展的模式来应对新局面，即“前港-中区-后城”的产城综合开发模式，这是一个不断升级的过程。在这个历程中，招商蛇口也将不断进行创新升级，在升级中，前港就是资源的导入，中区就是产业培育，后城就是城市运营核心能力，三者互动，会实现宜居宜业的发展。

金科股份：坚持“四位一体”战略明年冲击2000亿

2019年，在传统地产销售面积上，金科已连续几年保持行业前10的规模，并在全国100多个城市布局、开发。关于2020年，金科坚信，只有合作共赢，才能共克时坚，共赢未来。

截至2019年11月，金科股份完成销售总额1550.7亿元，同比去年上涨44.2%，超过全年既定目标1500亿元。时至岁末，金科股份表示，站在千亿新起点上，金科将力争在2020年冲击2000亿元的目标。在规模目标下，2019年金科继续保持了在拿地领域的大手笔。截至今年三季度，金科已经新增土地项目140个，新增计容建筑面积约2446万平方米，同比增长38.1%，合同投资金额614亿元。第四季度，金科已陆续在重庆、等地获取土地。

2018年，金科正式跨入千亿房企俱乐部。规模上千亿后，金科在战略发展上开始从“向外而行”“向内而生”不断去探索，并于当年底提出产品结构由“房地产开发+社区综合服务”升级为由民生地产开发、科技产业投资运营、社区综合服务、文化旅游康养等构成的“四位一体”战略。“2019年，我们将继续实施四位一体发展战略，通过高品质、多元化的产品与服务，打造美好生态圈。”

金地集团：继续以产城融合为方向坚持多元产业协同发展

2019年，房企“理科生”金地集团一如既往地保持了平衡、稳健的增长风格。谈及2020年的发展策略，金地集团表示，面对当前房地产市场的竞争和变化趋势，金地集团紧扣市场脉搏，近年来不断以产城融合为方向，进行市场拓展、积极参与城市产业升级。

2019年1~11月，金地集团累计实现签约面积895.9万平方米，同比上升25.64%；累计签约金额1751.1亿元，同比上升30.98%。回顾2019年，金地集团表示，面对严峻复杂环境，公司加强年度经营规划的制定，秉持“分城施策”和“一城一策”的方针，通过制定合理的销售策略，开展销售行动。同时，公司加强计划系统落地，通过多层级信息共享，实时掌握项目进度，保证按计划时间或尽可能提早供货。

以创新驱动、多元产业协同推动城市结构升级，是近年来房地产企业进行多元化探索的一个重要方向。作为中国排名前列批上市并实现全国化布局的房地产企业，未来，金地的产业投资将重点聚焦人工智能等高科技方向，以及新能源、大健康等领域。结合金地传统的住宅开发优势，发挥相关产业间的协同效应，以产城融合为手段，不断为中国城市打造更具活力和竞争力的产业新城、产业小镇。

万科：“寻找第二曲线”转型势在必行

2019年万科依旧可圈可点。“收敛聚焦”、“巩固基本盘”，是其应对“白银时代”的策略方向。2020年，颇具危机感的万科依然对未来颇为谨慎，在房地产行业趋于理性的当下，万科选择稳健前行。

今年前11个月，万科累计合约销售金额约达5735.3亿元，累计合约销售面积约为3697.4万平方米；前三季度，万科实现营业收入2239亿元，同比增长27.2%；净利润182亿元，同比增长30.4%。

“白银时代”已然到来，而中国的城市化进程尚未结束，在这一背景下，万科自2018年开始将战略定位升级为“城乡建设与生活服务商”。万科表示，未来将坚持以“客户为中心，以现金流为基础，合伙奋斗，持续创造更多真实价值，实现有质量发展”的长期经营指导方针，巩固提升基本盘。

而在巩固提升“基本盘”的基础上，万科认为，为了支持万科未来的持续增长，转型势在必行。未来不仅要提供硬件，也要提供软件；不仅要提供空间，也要提供内容；要基于人民美好生活需要不断拓展、提升能力，打造客户愿意买单的好产品、好服务。

唯有这样，万科才能寻找到“第二曲线”。

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