2017昆山土地拍情况简析,房价还会涨?

昆山2017年土拍来了，土拍是检验楼市的“试金石”，本次昆山土拍再次吸引了建滔、广电、绿地等诸多大牌房企争抢。鹿同置业连拿周市2块地，广电再度落子城西，建滔布局陆家……本次土拍楼面价和溢价率较高的是1号花桥金淞路北侧地块，单价40779.19元/㎡，楼面价为16311.6元/㎡，溢价率39.07% ，有业内称花桥房价从此将迈入3万大关。

超出指导价10%，本次出让许多地块必须现房出售

1号花桥金淞路地块、5号陆家南圩路地块、6号周市镇339省道南侧地块，均超过了政府指导价格的10%，按照规定，商品房预售条件调整为工程竣工验收后，方可申请预售许可。意思就是说，这几块地届时开发商只能卖现房。

以下是各地块出让详情：

1、12-1号花桥金淞路北侧、远国路西侧地块

最终竞得地块的是保兴有限公司（香港建滔），成交价格190562.8046万元，折合单价40779.19元/㎡，楼面价16311.6元/㎡，溢价率39.07%。该地块占地面积46730.4㎡，是一宗商住用地，容积率超2.0，未来面世的将以高层产品为主。该地块需要无偿配建2000-3000㎡的商业建筑，移交花桥管委会。另外，该地块所建住宅需全装修成品交房。该地块周边的带装修楼盘有万科MixTown，带装修均价21000元/㎡，滨江裕花园带装修均价23000元/㎡。

2、12-2号开发区车站路东侧、庆丰路北侧地块

2号地块仅历时6分钟，出价4轮就结束了本场拍卖。开发区车站路东侧地块最终成交价格为8.29亿元，折合单价22566.97元/㎡，楼面价12537.2元/㎡，溢价率1.84%，竞得人为上海鸿业房地产开发有限公司。关于2号地块的特别说明，重点有以下几点：1、 地块内住宅式成品住宅房应达到100%，采用全装修房标准。2、项目绿色、低碳、节能建设应达到绿色建筑设计、运营标识二星之要求。3、地块以标高+60米为上界限，-10日为下界限，按照一层3米高计算的话，较高的建筑也20层左右。

3、12-3号地块高新区马鞍山路北侧、江浦路东侧地块

3号城西区域马鞍山路、江浦路地块竞得人为苏州广坤房地产开发有限公司，成交价格21.16亿元，折合单价16101.25元/㎡，楼面价7000元/㎡，溢价率9.07%。该竞得单位幕后开发商是广电地产。12-3号地块是一个教育、住宅混合地，是7宗地中限制条件最多的一宗地，参与竞拍的房企数没有花桥、周市、陆家地块竞拍房企多。要求教育用地不小于67500㎡，竞得单位需要配建一所中学，规模不低于18轨54班，地上建筑面积不低于33750㎡，设置地下接送停车，建设成本不低于5000元/㎡，建成后产权无偿移交给政府。另外还需承担一个幼儿园的建设费用。

4、挂12-5号陆家镇南圩路南侧、富荣路西侧地块

12-5号陆家镇地块最终由展逸集团（香港建滔）有限公司竞得，成交总价29.965 亿元，折合单价35080.72元/㎡，楼面价14032.2元/㎡，溢价率33.03%。

对于新楼盘已断供许久的陆家来说，本次出让地块正好可解“燃眉之急”，陆家地块的竞价也成为本次昆山土拍用时最久的一场。因为这块地的成交总价299650万已经超出市场指导价270300万元的 10.86%，按照规定，这块地届时开发商也只能卖现房。特别说明：该地块须配建一规模不小于9班的幼儿园，其权属归当地政府所有，且应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用。

5、12-6号周市镇339省道南侧、青阳北路东侧地块

6号周市镇339省道南侧、青阳北路东侧地块被昆山鹿同置业有限公司以总价9.03亿元竞得，折合单价23798.42元/㎡，楼面价11899元/㎡，溢价率32.21%。地块西临青阳路，北侧为339省道，南侧为空地，东侧有一些空地和厂房，地块西侧即为昆山万达广场，北边有港龙城商业广场，未来的商业配套主要依赖于这两个大型商业广场。该地块周边有昆山颐景园、博威黄金海岸、大德世家、丽景江南等社区。西南角须配建一公交场站，用地面积不小于2000平方米，应当与住宅一期工程同步建设、同步交付使用，建成后其权属无偿移交给政府。

6、周市镇萧林东路南侧12-7号地块

7号周市镇萧林东路南侧地块成功出让，竞得人是刚刚竞得6号339省道地块的昆山鹿同置业有限公司，成交总价7.469亿元，折合单价26348.56元/㎡，楼面价10539.4元/㎡，溢价率31.75%。这块地共叫价48轮。周市镇的2宗地都被昆山鹿同置业收入囊中，按照规定，该地块必须结构封顶方可出售。

7、巴城镇湖滨路地块12-8号地块

8号地块巴城镇湖滨路地块最终被上海滨奥管理咨询有限公司以总价14.511亿元竞得，折合单价11318.68元/㎡，楼面价5659.3元/㎡，溢价率7.8%。竞得单位须建设一座总建筑面积不小于1.5万平方米的大型购物中心。商业部分交地后2年内竣工并开业。商业部分不得建设公寓式办公及公寓式酒店。

2017昆山土拍看点：

1、出让设置更多地条件，现房出售、无偿建设配套设施等，进一步对开发商实力筛选。

2、陆家版块介入新盘开发。

3、总体的出让量不少，出让地块较分散。 陆家1块，花桥1块，巴城一块...... 单个区域新房供给量可预期的减少。

4、较2016年土拍涨幅变小，土地出让价微张，进一步夯实昆山房价。