小赵买房秘籍:公寓与住宅的差别究竟有多大?

hello，大家好，又到了咱们每周一期的小赵买房秘籍了

小赵最近发现，市场上入市公寓的产品越来越多，咱们的网友群里咨询公寓产品的网友越来越多

那么公寓与住宅到底有什么差别呢，公寓到底是什么意思？

小赵今天就来给大家说道说道，公寓住宅大不同

一.公寓的定义与分类

市场上的公寓一般分为住宅式公寓(属商品住宅)和商务型公寓(或称商住型公寓)和酒店式公寓几种类型，由于用地性质和产权年限上的不同导致贷款方式、贷款年限以及各种税费等存在诸多差异。

二.商住公寓与住宅有何区别?

1.贷款、首付政策不同（视各省市政策而定）

住宅：首套30%，二套40%首付，限购限贷，但有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款；

公寓：一律50%首付，不限贷不限购，首付5成。但只能贷款10年，且不能用公积金贷款。

2.落户及学位不同（视各省市政策而定）

住宅：符合条件可落户，有学位

公寓：不能落户、无学位。

3.土地使用权年限不同

住宅：70年土地使用权；

公寓：按照用地性质划分，商业用地为40年。

4.二手交易税费不同

住宅：1%-3%契税，主要交易税包含营业税及个人所得税；

公寓：3%契税，主要交易税包含营业税、个人所得税及土地增值税。

5.水、电费等生活成本（视各楼盘而定）

水电费等比普通住宅要高。

之前提到过，通常公寓是属于商业用途，虽然有不同的分类，但是大多数公寓的水电费都是按照商户交的水电费的价格来支付。

其中值得注意的事贷款、首付政策和落户学位的问题由于各省市对商住公寓的不同政策会发生改变，对于咱们江西省来说，在2017年7月14日江西省政府发布的《江西省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见》中指出：

加大非住宅商品房去库存政策支持。各地要认真落实国家各项税费优惠政策，进一步降低非住宅商品房交易和经营成本，鼓励企业或个人购买非住宅商品房。购买非住宅商品房的，可由当地财政部门给予一定的购房补贴。市县可对购买非住宅商品房的业主按规定给予户籍入户等政策支持。

三.商住公寓的优缺点

优点：

1.面积小，总价低，不论是买房成本和装修成本都明显低于住宅。颇受欢迎的loft户型还可以通过内部加隔层来扩大使用面积，这也在一定程度上降低了单价。而总价相对较低是因为公寓大多数是小户型。

2.商住两用。既可居住，又可办公，具备写字楼功能;在部分城市还可注册公司，价格相对写字楼较低；繁华商圈，配套齐全，交通便利，可做酒店或办公点。易转手，适合投资。

3.公寓对地段的依赖非常大，它必须延地铁附近等交通优越区域和商业中心布局。这也决定了他们有更广泛的客群，所以出租率更高，再加之公寓高标准的装修，使得公寓有着高出租率和高租金的特点。

4.不限购。不限购的优势其实还是有的。就拿九江限购来说，我们明显能看到相当部分人群被挡在住宅市场门外，但他们仍然可以购买商住公寓。对于热门城市的外来人口和单身人士来说，商住公寓是一个可选方案。因为房价总是在涨，购房资格却遥遥无期。

缺点：

1.产权年限。商业用地40年，比住宅的70年缩水严重。

关于此在在我们国家《物权法》排名前列百四十九条提到住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。由此可见，商业用地的续期问题仍旧是现行法律的下的一个少有地。

2.梯户比。一般商住公寓由于户型面积较小，每层住户较多，一般为10-20户，早晚高峰，很容易出现电梯难等的情况。

3.居住舒适度，由于商住公寓面积原因，一般不能做到像住宅一样南北通透，且多数存在卫生间无窗户、厨房过小或厨房呈开放式等问题，造成其居住舒适度低于住宅型公寓。

4.日常生活成本。按公建用途规定，其物业、水、电、气等为商业收费，较民用收费贵。

那么相信到看到这里，大家对于商住公寓已经有了了解，商住公寓的主要用途为4点：

1.投资，2.自住，3.过渡，4.办公

那么商住公寓适合哪些人呢？

1.投资客

2.SOHO办公族

3.手头钱不多又想置业的过渡型客户

4.单身贵族

5.购房预算不充足又需要高拓展空间的家庭可以选择LOFT公寓

在此，小赵建议

投资看回报，公寓的投资门槛不高，不受限购限贷制约，是一种稳定的低回报投资，溢价率低，依靠的是租金的长期回报。

投资者购买时，需考虑地段，交通与生活配套，以及所属品牌的运营能力等综合因素。

另外在挑选楼层和朝向时，尽量挑选朝向东南采光较好，如果前后无高层遮挡，可以考虑买7层以下，如果电梯难等，走步梯锻炼一下也是极好的。

最后，在面对“高回报率”及“回购”等宣传承诺时，也应当仔细，关注合同细节，把问题细致化，以保障自身利益。

对于小赵这种终极理想就是翘脚收房租的人来说，商住公寓也是一个极好的选择呢

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