第三次集中供地多城规则放松,市场冷清国企成较大赢家

随着深圳、杭州、苏州、南京等几个热点城市土拍收官，第三批集中供地已经进展过半。

值得一提的是，受到房地产市场整体遇冷，以及第二批集中供地前车之鉴影响，本轮集中供地各地政策大都明显变得宽松了许多，但结果依旧不如人意。

除了极少数热门地块之外，将近半数地块流派或以底价成交，且民营房企即便如碧桂园、融创等一向“不差钱”的头部企业参与度都大幅下降，地方国企及大型央企成为本轮土地市场较大赢家。

各地普遍“适度松绑”

以11月25日刚刚结束土拍的深圳为例。

公开资料显示，深圳第三批集中供应的11宗宅地全部成功出让，最终吸金368亿元。

最为引发市场关注的是，作为全国房地产行业最热门城市，此轮土拍仅吸引了20余家房企参与，其中大部分房企总部位于深圳，央国企占大多数。并且，竞得企业均为深圳本土。

具体而言，深圳地铁作为本土国资企业，一口气拿出178.51亿元，以底价收获5宗地块，赚了个盆满钵满。

其中最贵的两宗地块南山招商街道K1030016、龙岗园山街道G01063-0264地块明确要求须为具有国有（不含港澳台地区）地铁线路建设、运营、管理和上盖物业独立开发经验的中华人民共和国境内注册法人企业，几乎是为深铁量身打造。

除深铁之外，另外一家国企深业集团同样斩获2宗土地，深物业与深港科创两家本土国企亦各竞得1宗地。

相比之下，民企方面，仅有鸿荣源以底价摘得下宝安中心区地块，星河摇中龙岗宝龙地块。

相较于第二批土地集中供应，本次土拍基本延续了上一轮的方法继续沿用“三限双竞+摇号”。不同的是，取消竞“全年期自持租赁住房”，调整为“可售公共住房”。

这一调整也被业内视为“适度松绑”以保障房企适度利润空间的信号。

从结果来看，也确实在一定程度上调起了房企热情。位于南山前海、龙岗宝龙、光明的4宗纯宅地均无特殊竞拍条件，利润率较高，受到房企争抢，最终通过摇号决出胜负。

据合一城市更新集团研究报告初步测算，深圳第三批次项目整体销售净利润区间大致为10%-20%，相比第二次10%以内有所提升。

事实上，“适度松绑”的城市不止深圳，截至目前，几乎所有已挂牌土地信息或公布土拍细则的城市均有“异曲同工”之感。

如南京第三批集中供地取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由二批土拍的二级或一级下调至三级及以上；苏州供给数量增加 5 宗，出让面积增幅达到 45.2%，但对房企保证金要求反而下调；杭州恢复了预公告，意味着房企又可以在正式竞价前 " 勾地 "。

除了在土拍规则限制上“适度松绑”之外，更加引人瞩目的是，不少城市新一批供应地块还悄悄调低了起拍价。

其中最为夸张的当属苏州，11月25日，苏州土拍中的木渎板块一宗宅地由合润地产底价竞得，楼面价仅15500元/平方米。而木渎板块向来“盛产地王”，就在该地块不远处，近两年中铁、国瑞、金茂等众多房企拿下的地块，楼面价普遍在2.4万－2.89万元/平方米不等。由此计算，该地块此次楼面价大约缩水1万元不止。

再如杭州，此轮竞拍中有4宗地块系第二轮流拍土地，最终笕桥单元地块本次出让地价为20.25亿元，较前批次的22.04亿元减少1.79亿元，同比减少8.11%；富春湾新城7号地块前批次出让地价7.2亿元，本批次直接下滑12.5%至6.3亿元；临平开发区地块价格下调幅度较大，较前批次的8.32亿元直接减少1.39亿元，同比减少为16.67%。

少有一宗不降价的地块则以提高商品房预售价变相折价。

与杭州类似，广州第三轮集中供地中，6宗“回炉”地块起拍价同样出现小幅下调，平均起始楼面价下调了1200-3200元，个别地块单价下降5240元。此外，部分地块还取消了新房限售价。

民企整体参与度不高

与竞拍规则和地价下调相比，本轮土拍的另一特点便是“冷”。

以南京为例，11月25日，南京市第三批集中供地落幕，最终41宗地块中有35宗地块底价成交，仅5宗地块因报价“触顶”转入摇号环节，另有1宗地块流拍，总成交价325亿元。

据中指研究院统计，南京此轮土拍整体溢价率仅3.39%。从拿地企业来看，也少见品牌房企的身影，多为本土国资房企。

需要特别指出的是，这没有计算开拍之前就先行终止的地块。公开资料显示，11月22日，南京市规划和自然资源局发布公告称，原定于25日集中出让的15宗地块因故终止出让。

再如合肥，根据前期发出的公告，第三批集中供地将于下周一（29日）开拍，一共推出21宗宅地，但竞争者却似乎寥寥无几。

根据网络上爆料的参拍房企名单，截至目前11宗地块无人报名，超过总供应的一半；还有3宗地块仅1家房企报名，相当于定向供地；最热门的地块也仅有5家开发商竞争。

由此看来，类似深圳11宗地块中7宗底价成交的情况已经称得上优秀。

与之形成鲜明对比的是，上半年“集中供地”政策出炉之际，还一度被行业认为是重大利好。以至于年中首批集中供地时，各大房企争相抢购，实力稍差的连汤都喝不到。最终，杭州、北京等热点城市单城土地出让金就超过1000亿元。

据贝壳研究院数据，22城首批集中供地总计成交住宅用地（含综合用地）878宗地块，土地出让金总额为1.07万亿元，综合溢价率15.1%。其中，重庆、深圳、厦门3城的综合溢价率分别达39.2%、30.9%和29.4%，单个地块较高溢价率高达129.98%。

中指研究院分析师杨帆表示，受市场大环境、企业销售回款慢、资金压力大等多重因素的影响，第三次集中土拍中出现了更加明显地降温表现。企业拿地更加谨慎，尤其是触及红线的房企大都“暂停”了新增土储。预计接下来全国土地市场整体还是低温运行，底价成交将成为普遍现象。

有房企人士向观察者网表示，从宏观角度来看，房地产市场过冷对于经济发展同样不利。因此，部分地块降价、土拍规则“适度松绑”等调整，都可以理解为“适应市场”，是地方政府为了维护行业健康发展所做的努力，中央对于“房住不炒”和稳房价、稳地价、稳预期的“三稳”决心丝毫未改。从客观结果上，这些调整将继续利好国资和头部民营房企，中小民营房企的不利境地并未改变。

观察者网亦注意到，除上述较为吸引眼球的调整之外，此次土拍政策中关于“现房销售”的试点明显有扩大趋势。

如北京此轮所推出12宗宅地中，5宗地块设置了现房销售的硬性要求。

贝壳研究院分析师表示，此次扩大现房销售试点，主要为避免不久后同一区域内商品房住宅项目扎堆入市的情况。现房销售在保障品质的同时，亦可有效错开销售时间，减轻销售竞争压力。

来源：观察者网