央妈的选择题: 老房贷是选固定利率还是选LPR为基准加点?

背景：2019年8月人民银行发布改革完善贷款市场报价利率（LPR）形成机制公告，新增住房贷款利率参考以同时期LPR为基础上下加点，目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价。（ 之前是基准利率 ）

什么是LPR ?

贷款基础利率(Loan Prime Rate简称LPR)是指金融机构对其最优质客户执行的贷款利率，其他贷款利率可根据借款人的信用情况，考虑抵押、期限、利率浮动方式和类型等要素，在贷款基础利率基础上加减点确定。

LPR如何得来？  

LPR利率是由18家银行以0.05个百分点为步长，共同报价，然后去掉一个较高价和一个较低价，再对剩余的报价进行算术平均计算得出的结果，每月的20日都会重新报价计算。

18家报价银行分别是：工商银行、中国银行、建设银行、农业银行、招商银行、交通银行、中信银行、浦发银行、兴业银行、民生银行、西安银行、台州银行、上海农商银行、广东顺德农商银行、花旗银行（中国）、渣打银行（中国）、深圳前海微众银行、浙江网商银行。

在2019年10月21日，LPR利率是：1年期4.20%，5年期以上4.85%。而之所以运行LPR利率，主要就是为了推进利率市场化。若要查询LPR利率的话，可以登录全国银行间同业拆借中心或中国人民银行网站来进行查询。

LPR“加点”、“加基点”是什么意思？怎么算？

1个基点就是0.01%或0.01个百分点。例如：一笔首套房个人住房贷款，假设贷款期限20年，贷款行所在地区的差别化信贷政策明确首套房的加点下限为加20个基点（即0.2%），借贷双方协商一致在加点下限的基础上加20个基点，参考2019年9月20日公布的5年期以上LPR（4.85%），该笔贷款的实际执行利率为5.25%（即4.85%+0.2%+0.2%=5.25%）。

央妈让你选：  延续之前基准利率，还是选择现在LPR为基础加点执行你以后房贷利率。

本次变化针对的是2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款（不包括公积金个人住房贷款）。通俗的讲就是之前的参考基准利率签订合同的老房贷。自2020年3月1日起，原则上应于2020年8月31日前完成。

这中间，之前你办房贷的银行会找你，让你做选择。

选固定利率还是选LPR为基准加点？

1、选择固定利率。选择固定利率后，就是维持当前利率水平不变，不受LPR利率变化影响。

2、选择“LPR＋加点”利率。  定价基准转换为LPR的，LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定，确定后在合同剩余期限内不再调整；加点数值为原合同最近的执行利率与2019年12月LPR的差值（可为负值），在合同剩余期限内固定不变；转换时点利率水平保持不变；借贷双方可重新约定重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。

大多数存量商业性个人住房贷款的重定价周期为1年且重定价日为每年1月1日。以此为例，若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年，原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%，现执行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点幅度应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，执行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在此后的排名前列个重定价日，即2021年1月1日，按照重新约定的重定价规则，执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%，此后每年以此类推。

就目前来看， 固定利率就是执行当前的利率水平不变， 固定利率长期确定，但无法享受利率下行的红利，但同样也可以在利率上行时避免成本上升。  以LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市，可以享受利率下行带来的还款金额降低，但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。就当前利率市场环境来说，LPR大概率还要下行，选择LPR为定价基准加点的方案可能是更加稳妥且主流的方案。”

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