你买一套房的钱都被谁赚了?来认识下楼面价

或许在生活中，有很多人对“房价”都是非常熟悉的了，可是在拍地时常出现的“楼面价”，相信你就感到陌生了吧？那么，问题就来了：什么是楼面价呢？

一、楼面价是什么？

楼面价是指土地价格除以该土地的允许较大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的较大面积。因此楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。

用简单一点的语言来说，楼面价是总地价分摊到每平方米建筑面积上的价格，它代表了你付出的一平米的房款里头包含了多少土地的价格。

一般来说，楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率，而规划建筑面积＝土地面积×容积率，容积率＝地上建筑总面积÷规划用地面积。

看不太懂计算方式？不要紧，小编举个例子来说明一下：比如，拍卖的土地面积为13145平方米，容积率为3.2，最后成交价为4.63亿元，那么该楼面地价＝463000000/（13145*3.2）＝11007元/平方。

二、楼面价和房价的关系是什么？

楼面价表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。商品房的最终售价包括了楼面价，开发商在拿地的时候指出的土地价格会作为商品房最终售价的参考标准之一。

而一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定贵，房价一般为楼面价的2～3倍。但实际情况中也会有不成比例的情况：

1、楼面价高房价不一定会高

如果市场有降温的情况，那么开发商为了降低风险迅速回本，就有可能会根据自身、周边情况做出合理调整。总而言之，对于开发商而言，只要能赚钱，少点也是无所谓的。

2、楼面价低房价不一定低

如果拿地成本比较低，而项目开发周期比较长，那么土地价值就有可能会随着时间的增加而升高。正所谓水涨船高，在此情况下，房价自然也会对应拉高。

比如，某些城市房价疯涨的阶段，那时候很多地方在购买的时候价格都是很低的，但是涨价的时候依然是“面不改色、心不跳”的硬着手腕拼了命的涨价了。

因此，最终房价如何，是要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本，并不能单纯以楼面价来判定他之后入市销售的价格，而楼面价仅仅只能做一个参考。

三、你买一套房的钱都被谁赚了？

在此要纠正一个误区，房地产行业并不是暴利行业。真正的暴利行业，是风险和收益严重不匹配的行业，而阻止地产行业成为暴利行业的主要原因是税收。

比如甲公司开发了A楼盘，售价50000元/平，开发成本（可抵扣土地增值税）10000元/平。此时土地增值税为20500元/平。也就是说，你买一套房的钱，一部分被开发商等人赚了，另一大部分则被国家收取了。

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