各大房企公布上半年成绩单!"三道红线"下谁才是"优等生"?
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2021年上半年疫情反复，给商业地产行业带来了巨大的挑战。中央严格落实“房住不炒”的政策主基调，全面落实房产长效机制，房产金融监管继续从严。
三道红线、集中供地政策等房产新政紧接出台，对于长期“高融资、高负债、高杠杆”发展的房企来说，无疑是近年来最重磅的政策之一。不少规模房企出现资金问题，地产股票更是接连下挫。
2020年8月20日，央行、住建部出台了重点房地产企业资金监测和融资管理的“三道红线”政策。按照监管要求，到2023年6月底，12家试点房企的“三道红线”指标必须全部达标，2023年底所有房企实现达标。
在此大环境下，中央从全局角度把控全国房地产市场，并针对市场过热的城市适时预警、及时纠偏，确保“稳地价、稳房价、稳预期”目标落到实处，各地政府落实城市责任。
实施升级限购、升级限贷、升级限价、升级限售、增加房地产交易税费、设立二手房参考价格、新房积分摇号等，调控政策有收有放，也使各城市行情相对独立，城市间分化也愈演愈烈。
2021年上半年，房地产贷款集中度管理制度效果日渐显现。核心一、二线以及热点三四线城市，接连出现房贷额度紧张、放款周期拉长现象。
01“降档”成为房企规避风险的头等大事
近期，各房企的中期业绩报告陆续发布，从上半年来看，下半年房地产房地产长效机制改革将步入“深水区”，通过在供需持续发力，将继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，通过在供需两端持续发力，切实将稳地价、稳房价、稳预期落到实处。
房企融资的“三道红线”严控房企有息负债规模，“两道红线”制约银行金融对楼市资金融出。引导房企被迫降杠杆。房企融资能力将备受考验，与此同时，房企的投资经营战略也将发生质的改变。
在2021年上半年的业绩报告中，由于“三条红线”、“两集中”等政策调控，碧桂园权益物业销售现金回笼约2727.9亿元，权益销售回款率90%，储备的可动用现金1862.4亿元。
虽然在行业里属于先进的水平，但“三条红线”依然踩线，资产负债率从去年的80%降至了77%，仍然高于70%的红线标准。按照碧桂园的说法，计划在2023年6月之前实现“三道红线”全部转绿。碧桂园给了自己近两年的时间，也说明房企巨头战略转身难度较大。
同样，截至2021年6月30日，时代中国计息债约为549亿，相较上年底降低66亿，一年内到期债务108亿，相较去年底降了72亿。净负债比率为68.7%，三道红线中的这两道均达标。管理层表示，公司将持续降杠杆，有信心在2022年底实现三道红线“全绿”的目标。
相比之下，雅居乐通过加强现金流管理和多渠道融资，实现业务发展与财务管理的平衡。截至2021年6月30日，雅居乐实现“三道红线”零踩线，顺利晋身“绿档”房企阵营。但据某公众号透露“增收不增利”的情况使雅居乐传出“钱紧”的信号，今年上半年又出售子公司换得41.37亿元。
金辉控股则是在2020年“三道红线”监管新规出台后，根据国家调控要求，全面降债，迅速成为排名前列批达标的房企。
今年上半年同期的净负债率为75.9%，现金短债比为1.5，剔除预收款项后的资产负债率为68.3%，继续保持“三道红线”政策绿档要求。其中现金短债比从2020年底的1.4提升为1.5，而剔除预收款项后的资产负债率也比2020年底的69%下降了0.7%。
并且，在今年，金辉先后获得三大国际评级机构上调或新增评级的认可，无疑上交了一份优质的答卷。
02巨头成主角，陆续上演“大鱼吃大鱼”
面对“三道红线”的政策压力，房企间的收并购动作十分频繁。房企为了稳定资金链、盘活自身现金流、降负债，不断谋出路。在市场下行、政策收紧的环境下，要考虑负债压力下的融资成本，也要考虑被大量现金流占用的拿地成本。
在首轮集中供地中，资金实力雄厚的房企成为特别的主角。2021年上半年报告中显示，截至6月底，碧桂园在中国内地共有3127个项目。公司继续积极通过多种方式拓展土地储备。在首批22城集中供地中，碧桂园共投入171亿元获取14个项目，充分展现了行业龙头的实力。
2021年上半年，金辉控股共拓展17幅新土地，规划建筑面积221.8万平方米，涉及11个一线、强二线重点城市。其中包括北京、重庆、宁波、郑州和泉州等城市，主要集中在长三角、东南和珠三角。土地储备总建筑面积达3307万平方米，其中97.9%位于强二线及核心三线城市，为未来的稳健增长提供了足够支撑。
但对于小房企来说，竞买中没有竞争力，竞得概率大幅度下降，致使融资难度直线上升，盈利能力急剧下降无法扩张。在集中供地规则下，其生存空间被大大压缩。
事实上，集中供地通过资金门槛减少了竞争，把融资实力不够的民企挤出了竞争。的确，在集中供地规则下，国资房企由于更容易获取融资且成本较低，在未来将更加具备优势。不过，近日多地集中供地政策紧急刹车，未来事态发展还有待进一步观望。
“三道红线”之下，并购重组会越来越多出现在百强房企之间。不仅存在“大鱼吃小鱼、快鱼吃慢鱼”，还会出现“大鱼吃大鱼”的现象，从原来直接拿地开发模式逐渐转向房地产项目并购重组模式，这也将成为未来各个城市的主要方向。
03房企票据融资被斩断，风波接踵而出
2020年“三条红线”出台后，融资环境愈发严苛，票据融资因可不计入有息债务，成为降低红线的一把利刃，房企开始用商票获取资金。与此同时，房企商票爆雷事件也接踵而出，到期拒付或延付等情况让房企身陷资金和信用风波。
6月30日，央行等监管部门将“三道红线”试点房企的商票数据纳入监控范围，要求房企将商票数据随“三道红线”监测数据每月上报，以及重点房企拿地金额不得超过当年销售收入的40%。
之前，有媒体统计了一份地产行业票据融资的大体情况，该名单显示，包括行业龙头万科、央企巨头保利在内，有多达61家地产公司动用了票据融资工具，而且颇具规模。
尽管票据融资已成为地产圈内常态，但由于其规模大、参与主体众多进而引起所谓的风波。今年上半年的实地地产、阳光城、中梁地产就曾陷入过这样的“商票兑付”风波中，尽管对此都极力澄清，但仍然放大了市场对其资金压力的担忧。
中国恒大更是在逾期票据金额达到5137.06万元，成为三棵树较大的票据逾期方。与此同时，信任大幅受损的中国恒大，被国际三大评级机构中的两家下调了信用评级。
房企一旦出现拒付商票行为，将带来连带损失，这种拖欠积累到一定程度的时候可能会形成众多社会问题。
在楼市政策的导向之下，房地产的金融宽松高杠杆时代已经结束。接下来，无论是对于行业巨头，还是对于中小型公司要珍惜现金流，创新突破以谋求更多生存发展的空间。
随着2020年基数上升和需求过度透支，行业销售的增速将持续收窄，在“三条红线”及信贷压力下，投资增速也很难有大幅增长空间。
房地产在中国经济的地位已经从过去的“发动机”变为“稳定器”，地产⾏业和其他⾏业的不同，是每个房企背后都牵扯到⼤规模农⺠⼯、业主的切⾝利益，牵扯到⼤规模的⾦融债务问题，直接影响⾦融系统的稳定。
纵横Plus认为，房产行业作为国民经济的重要支柱，整个产业链对国民经济存在较大的影响力。在当前市场环境下，维持房地产市场的稳定，成为了现阶段重要的任务。因此即使市场“风雨飘摇”，但地产行业必然是“大而不倒”。
来源：纵横Plus
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