焦点丨增速稳中缓降 11月全国房地产投资数据释放了这些信号

“稳”字当头。

12月16日，国家统计局发布《2019年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况》，显现“一降一增一持平”现象。

其中，在房地产投资开发完成情况方面，今年1至11月份全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1至10月份回落0.1个百分点；在商品房销售和待售情况方面，今年1至11月份商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1至10月份加快0.1个百分点；在房地产开发企业到位资金方面，1至11月份，全国房企到位资金160531亿元，同比增长7%，增速与1至10月份持平。

房地产是国民经济发展的晴雨表，11月份国民经济运行稳中有进，“一个回落0.1%、一个加快0.1%，一个增速持平”所体现的，正是房地产韧性与稳。在国新办今天举行的11月份国民经济运行情况发布会上，国家统计局新闻发言人付凌晖这么表述，“11月份，面对国内外风险挑战明显上升的复杂局面，各地区各部门以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，认真贯彻落实党中央、国务院决策部署，坚持稳中求进工作总基调，以供给侧结构性改革为主线，推动高质量发展，做好稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期工作，主要经济指标好于预期，国民经济保持稳中有进发展态势。”

今年以来，房地产市场调控效果有，但未来挑战也不小。接下来的2020年，解决好房地产市场问题仍然是促“六稳”的重要一环，这需要摸清形势、紧抓机遇。

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“一降一增一持平”

11月份房地产投资数据总体呈现“一降一增一持平”。尽管如此，房地产开发投资增速仍被业内专家认为“韧性十足”，尤其在国民经济增速浮动在6%左右的形势下。

所谓“一降”，《2019年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，今年1至11月份，全国房地产开发投资121265亿元，同比增长10.2%，增速比1至10月份回落0.1个百分点。

就今年全国房地产开发投资同比增速来看，自今年1至2月达到11.6%、呈现出2014年12月以来4年时间里较高水平之后，排名前列季度保持了持续增长，到1至4月份再次出现11.9%新高，此后便逐渐回落，直到1月至10月份的10.3%，再到1月至11月份的10.2%。

这一数字背后有两大动因，一是房地产开发企业房屋施工面积增速回落，二是房地产开发企业土地购置面积与土地成交价款的同比下降。

《2019年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1至11月份，房地产开发企业房屋施工面积874814万平方米，同比增长8.7%，增速比1至10月份回落0.3个百分点。与此同时，1至11月份，房地产开发企业土地购置面积21720万平方米，同比下降14.2%，降幅比1至10月份收窄2.1个百分点；土地成交价款11960亿元，下降13%，降幅收窄2.2个百分点。

对此，诸葛找房副总裁苑承建认为，“市场预期偏冷，再加上逐步进入施工淡季，以及开发企业融资环境趋紧，房屋新开工面积增速进一步回落1.4个百分点至8.6%，房屋施工面积增速也回落0.3个百分点，带动1至11月份全国开发投资增速较上月回落0.1百分点至10.2%，继续延续年初以来的增速下滑趋势。从区域来看，全国几大区域均呈现增速回落趋势，特别是东北地区，增速回落0.6个百分点。

”所谓“一增”，《2019年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1至11月份，商品房销售面积148905万平方米，同比增长0.2%，增速比1至10月份加快0.1个百分点。

就今年商品房销售面积及销售增速来看，自今年1至4月达到8.1%高位后，1至5月份降至6.1%，1至6月更是降至5.6%，连续3月下降后开始稳步回升，逐步上升至1至10月的7.3%，再到1至11月的7.3%。

苑承建表示，“施工淡季投资增速持续回落，因城施策政策微调助销售企稳全国商品房销售面积连续两个月上涨，1至11月累计增速达到0.2%，比上月提升0.1个百分点。三季度以来一些城市因城施策对调控政策进行微调，初见成效，以及三季度以来的以价换量策略也进一步提振市场信心，特别是在东部地区。

”所谓“一持平”，《2019年1至11月份全国房地产开发投资和销售情况》显示，1至11月份，房地产开发企业到位资金160531亿元，同比增长7.0%，增速与1至10月份持平。

就房地产开发企业到位资金增速来看，同样自今年1至4月份达到8.9%的高位之后，1至5月回落至7.6%，1至6月进一步回落至7.2%，1至8月甚至回落至6.6%，此后开始逐步回升，一直到1至10月的7%，再到1至11月的7%。

对此，苑承建分析称，“从到位资金情况来看，房企融资环境依旧趋紧，国内贷款仅增长5.5%，增速回落2.4个百分点，自筹资金增速仅为3.7%，房企到位资金仍旧主要依靠销售回款，得益于目前全国商品房销售稳定增长，定金及预付款增长10%，个人按揭贷款增长13.9%，房企资金面虽然趋紧，但是仍较为充足。”

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明年经济增速仍面临诸多压力

稳中“一降一增一持平”的房地产在国民经济下行的形势下面临诸多压力。

付凌晖在国新办今天举行的11月份国民经济运行情况发布会上对明年经济增长的看法是，“中国经济经过40年的高速增长，目前已经从过去的高增长转变为与高质量发展要求相适应的中高速增长。过去，中国经济的高增长，很多是依靠大量资源消耗和投入来实现的。未来看，中国的经济发展阶段已经发生很大变化，已经由过去的高投入和高消耗为特征的增长转变为以提高质量和效益为特征的发展阶段，这意味着我们的经济增速不会像过去那样高。按照高质量发展的要求，如果就业是比较充分的，物价是保持稳定的，居民收入是持续增加的，生态环境是在改善的，发展的质量和效益是在提高的，经济增速高一点或者低一点，只要符合发展阶段的要求，我觉得都是可以接受的。”

正如他所言，房地产下一步发展的道理也是一样的，房地产各项指标增速虽然稳中回落或者持平，但是各项指标增速高一点或者低一点，只要符合发展阶段要求，都是可以接受的。而房地产行业“符合发展阶段要求”指的是，从高速发展转向高质量发展。

对于这一点，12月10日至12日的中央经济工作会议也透露出房地产行业转型升级的新思路与新机遇。

可以看到，中央经济工作会议将与房地产有关的内容放在了明年六大重点工作中的第三条，即“确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善。”其中指出，要加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。

对此，中国城镇化促进会副主席、原建设部村镇司司长李兵弟在近期的一场论坛中公开表示，“此次中央经济工作会议对2020年的经济工作做出了全面部署，明确提出坚持宏观政策要稳，社会政策要托底的政策框架，坚持问题导向、目标导向、结果导向，提高宏观调控的前瞻性、针对性、有效性，确保经济实现量的合理增长和质的稳步提升。其中，有三点跟房地产行业有非常直接的关联。一是构建全国高质量发展的新动力源，着眼于国家长远发展，加强战略性、网络性的基础设施建设；二是提高中心城市和城市群综合承载能力，加强城市更新和存量住房改造提升，大力发展租赁住房，切实保障城市困难住房，坚持房子是用来住的不是用来炒的，促进房地产市场的平稳健康发展；三是充分挖掘超大规模市场优势，发挥市场的消费的基础性作用和投资的关键作用。”

毋庸置疑，住房保障、城市更新、老旧小区改造、发展租赁市场，这几大关键词正是房地产接下来一年的机遇所在。

付凌晖在国新办今天举行的11月份国民经济运行情况发布会上也透露称，“目前来看，我们国家的工业化、城镇化还没有完成，未来投资潜力是非常巨大的，特别是产业升级方面。未来看，养老、教育、医疗等民生领域投资空间还是很大；新一代的基础设施像互联网、通信5G发展方面，空间还是比较大；还有铁路、轨道交通、城市停车场等交通建设方面也有很大投资空间。下一阶段，按照中央经济工作会议部署和要求，各地方和各部门要做好相关工作，投资增长应该还会有比较大的空间。”

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