公寓能买吗? 花桥公寓行情状况调查报告

昨天晚上，又有人在微信上问我，“ 大兄弟， 酒店式公寓到底是什么个意思，这个东西到底能不能买？  ”这已经不是排名前列次接触到这个问题，今天笔者狩坊就抽点时间和大家聊下酒店公寓这个话题。

首先我们聊下，什么是公寓？

公寓，我们在生活中听到的公寓，一般都是指酒店式公寓，40年产权的商住楼，可以居住，可以办公的那种，一般有平层和loft ( 层高高，可以隔成2层 )  两种。一般都处于办公区域或者商业附近，再或者交通枢纽周边，结构上类似酒店的物业产品。

（平层公寓）

（复式公寓）

公寓和住宅有什么区别 ？

公寓和住宅的区别很大，主要体现在以下几点：

1、产权年限上，住宅70年，公寓40年。

大家都知道，我国是土地国有，开发商建房子也是以土地出让的形式开发，所以就有产权年限之说，一般住宅是70年，商住是40年，产权年限从拿地开始计算。

2、使用成本方面的不同。

一般公寓的使用成本是要高于住宅的，公寓的水电是商用的，住宅的水电为民用，所以公寓的水电成本比较高，这个在夏天体现的尤为明显.....

3、在持有成本方面的不同。

房子的持有成本体现在两个方面，一方面是首付及房贷，一方面是物业费。首付和房贷方面，公寓是必须首付5成的，贷款最多10年，利率普遍上浮比较多，以昆山为例，这边的公寓利率上浮30%，二手公寓更是不能贷款，住宅首付3成起，利率上浮相对低一点昆山房知识公重浩昆山房姿势物业费方面，公寓的物业费，三五块每平米打底，高的8块多的，我都见过，住宅3物业费普遍在2到3元每平米居多。

4、就房子本身功能性的差异。

这个可以说是公寓和住宅较大的差异，公寓一般是可以注册公司，但是不能落户口，也不能作为学区房使用，反之，住宅除了居住外较大的功能就是落户和学区两大属性。这一点，也可以作为买房到底选择住宅还是公寓的人最重要的衡量点。

5、建筑结构的差异。

这个可能稍微专业一点，公寓属于塔楼，而住宅一般是板式结构。 简单一点来说就是公寓一般是朝南，朝北，朝东，超西的任意方向。 而住宅只有朝南或者南北通两个情况。相对公寓来说，住宅通透性方面更好一点。

6、税费方面的差异

和水电使用成本差异差不多，公寓因为是商住性质，所以售出的时候，税费一般也会更多一点。（但这一点不是死的，比如在公寓买进卖出价差不大的情况下，除了契税，其他税费就很少，个税和增值税主要是看差额）

那么公寓到底能不能买呢？  哪些人适合买公寓？

公寓当然可以买，他也是一种房地产产品，存在即合理。  那么哪些人适合去买公寓呢？

按照笔者接触过的客户群分析，一般以下几种人群可以去买公寓：

1、考虑注册公司的客群。  公寓可以注册公司，并且位置一般还不错，适合做办公用途，我就见过花桥这边很多人买公寓注册公司用的。

2、考虑交通便利和通勤的白领。 公寓属于商业性质，一般地理位置都是比较核心的商业地段或者交通位置比较好的板块，这样的地方一般公共交通情况都会相对而言，好一点，比如花桥这边，公寓很多都分布在地铁口附近。

3、预算不够，或者过渡性居住的人群。

公寓一般情况下，面积都比较小，四五十个平方的居多，所以相对于住宅而言，总价相对比较低一点，同时公寓的贷款是不计入购买住宅的首套房贷款名额的。打比方说，目前昆山住宅首套房，首付30%，之前有过住宅贷款还清首付要50%，没还清要首付80%。但是如果你之前买的是公寓，你再买住宅，不管你是否还清，都是首付3成就可以昆山房知识关注工众浩昆山房姿势。这样特别是对首付不足的年轻人来说，不管后期置换上海或者置换昆山住宅都是有好处的。Ps: 上海现在有过贷款记录，再买，很多都要首付7成了，天噜啦~ ~  你知道不？

关于购买公寓温馨提示：  

公寓这一类产品，一定要选址人流大的商业板块，或者地铁等交通枢纽附近，否则很尴尬，自己用不方便，租不掉，也卖不了。很多人都掉进这个坑里面现在还没爬出来的，大有人在。

花桥公寓现状情况调查报告

花桥是哪些人在买公寓？

目前花桥买公寓的人实际还是很多的，购买的客群主要是年轻人居多，大部分是出于总价预算低还有通勤上海方便这两点考虑，才买公寓的，我上面说过，花桥很多公寓都分布在地铁附近。上海租一套房子的与租金，基本上都可以在花桥付月供啦当然还有是拿过来做公司的。

花桥公寓的价格多少?

上面说过，花桥公寓一般都处于地铁口附近居多，那我大概说下这边的行情，一般地铁附近，平层的公寓，一般在3米多的层高，单价在一万多点，地铁口近点，价格高一点，远一点，价格再稍微便宜一点，朝南的价格贵一点，朝北的价格便宜一点。  还有一种是loft,也就是挑高公寓，一般公寓层高在4.5米左右的居多，可以做2层，一般可以做成3房或者2房2厅，朝北的价格一般在一万二，朝南的一般在一万三四，同样也是和到地铁远近有关的。 我上面说的都是二手的公寓价格昆山房知识看共众皓昆山房姿势，但是你要知道二手的公寓是不能贷款的，必须一次性付清。 那么花桥现在在售的新盘公寓基本啥价格呢，平层一般在一万二三上下，复式的带精装的，一万七八到两万多的价格都有。 所以综上所述，有条件尽量考虑地铁近一点的二手的公寓划算，价格便宜，方便出租，容易出手。

花桥公寓的收益如何？

花桥的公寓除了最早一波七八千左右买进的客户，后面买的基本都不太赚，现在的价格我上面也说了大概请款，基本上没涨太多，很多高位进入的，就是说买一万七八两万的公寓的那波人，现在根本卖不掉，因为公寓的流转率很高，很多人都是过渡，平价买，平价卖的或者稍微加一点卖的人很多，对比二手公寓，一手公寓毫无优势。现在单价涨上去了，首付一半的钱，也很多，昆山房知识公重浩昆山房姿势人家不如全款买二手或者直接去买住宅了。 租金目前还可，复式的公寓 50平米基本可以租到2000-2800（我见过50多的，较高的2800）。平层的50平米左右一般是1房的，租金在1500到2000左右，这是目前租金现状。

综上：  花桥这边买公寓一定要买地铁口的这样人流大，通勤方便的地方的二手的公寓，新的高价位公寓尽量不要碰，容易出不来，卖不掉。

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